Продаётся дача

Многие жители Самарской области майские праздники планируют провести на «шести сотках». А кто-то, возможно, планирует как раз в преддверии дачного сезона приобрести земельный надел в личную собственность. Для этих граждан полезными будут рекомендации экспертов Кадастровой палаты по Самарской области по проведению безопасных сделок с загородной недвижимостью.

ПРОВЕРКА ВЛАДЕЛЬЦА

Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке дачи с целым набором ограничений, штрафов, ссор с соседями и, более того, — к полной утрате права собственности. Первое, что стоит усвоить: продавать недвижимость может только собственник. Подтверждением служат свидетельство о праве собственности или выписка из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Юридически эти документы имеют равную силу. Разница лишь во времени их получения: до 2016 года регистрация прав собственности подтверждалась выдачей свидетельства, а затем регистрирующий орган перешел на выписку из реестра недвижимости.

Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем объекте недвижимости, чтобы убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Выписка из ЕГРН содержит данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату запроса. И если недобросовестный продавец предъявляет выписку, полученную, допустим, до того, как он продал недвижимость кому-то еще, то при наличии у потенциального покупателя более актуальных сведений попытка обмана сразу раскроется. Чем ближе выписка из ЕГРН к дате сделки — тем лучше.

Перед покупкой следует заручиться нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца и выяснить, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года. И особую бдительность необходимо проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности. Такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнает, что доверенность потеряла силу. Кроме того, нужно постараться побеседовать с правообладателем лично.

Также распространен сценарий, когда вместо право-устанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, покупатель все равно не сможет стать законным владельцем приобретенной недвижимости.

ПРОВЕРКА НЕДВИЖИМОСТИ

Проверить наличие всевозможных ограничений в использовании участка поможет выписка из ЕГРН. При этом, если приобретается не только участок, но и дом, заказывать надо отдельную выписку на каждый из объектов. Дополнительно можно использовать возможности таких бесплатных сервисов, как «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн» и «Публичная кадастровая карта».

Следует обратить внимание на вид разрешенного использования участка. Если указано — «под строительство индивидуального жилого дома», то владелец имеет полное право размещать на участке дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен «для ведения подсобного хозяйства» и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы.

Вхождение участка в границы зоны с особыми условиями использования территорий очень сильно ограничит деятельность приобретателя недвижимости в его пределах. В зависимости от вида зоны может быть запрещено, например, копать колодец, разводить огонь, а также строить что-либо вообще или строить так, как вам хочется.

Кроме того, ограничить потенциального собственника в пользовании или распоряжении недвижимостью могут такие обременения, как ипотека, аренда и арест.

Одна из наиболее «популярных» в этом вопросе проблем — несоответствие фактического расположения объектов заявленным в документах. Например, некорректное расположение забора или расположение построек с нарушением строительных норм.

Во избежание последующих проблем рекомендуется осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Специалист проверит местоположение фактических границ участка на местности на предмет их соответствия документам и поможет на месте выявить существующие и следующие за ними вероятные проблемы еще до совершения сделки.

ЗАКЛЮЧАЕМ СДЕЛКУ

Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и оговорить в нем любые, важные для покупателя, моменты. Если собственность общая долевая, то сделка должна быть нотариально заверена. Далее обеим сторонам сделки необходимо представить подписанный договор и пакет сопутствующих документов в МФЦ. Не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации вы станете законным владельцем приобретенной недвижимости.